Etape n°1 : La saisie-conservatoire
Pour être certain de récupérer les loyers impayés, le bailleur peut effectuer une saisie conservatoire. Cette procédure permet d’assurer l’efficacité d’une décision de justice ultérieure.
Cette procédure est possible sans titre exécutoire. (Article L. 511-2 du Code de l’exécution) L’Huissier de justice dénoncera la saisir conservatoire dans le délai de 8 jours et votre Avocat aura un délai d’un mois pour introduire une action judiciaire.
Etape n°2 : Le commandement de payer
Dans le cas particulier du bail régularisé avec un locataire, l’acte peut mentionner une clause résolutoire. Dans ces circonstances, le bailleur doit adresser à son locataire un commandement de payer, par acte d’Huissier de Justice, lequel visera la clause résolutoire du bail commercial. Le locataire disposera alors d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation financière.
A défaut de paiement de l’intégralité des causes du commandement à l’issue de ce délai, la clause résolutoire est réputée acquise et le preneur est dit « sans droit ni titre » et peut s’exposer à des sanctions complémentaires (Indemnité d’occupation…).
Etape n°3 : Référé-expulsion
Si le commandement de payer demeure infructueux, le bailleur pourra assigner le locataire en référé-expulsion devant le Tribunal de Grande Instance. Précision étant ici faite que l’Huissier de Justice devra dénoncer cette assignation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce sous peine d’irrecevabilité de l’action.
Enfin, le Juge des référés rendra une Ordonnance au sein de laquelle il :
- constatera l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonnera l’expulsion du locataire,
- et le condamnera au paiement de l’arriéré locatif (ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle),
Précision étant faite que l’Ordonnance de référé bénéficiera de l’exécution provisoire (l’appel n’est possible que sous 15 jours si et seulement si le débiteur règle intégralement la somme avant d’interjeter appel)
Etape n°4 : Expulsion
Enfin, l’expulsion du locataire est généralement effectuée en plusieurs étapes qui dépendront de la présence ou de l’absence de ce dernier dans les locaux.
Remarque :
Il est important pour le bailleur d’obtenir une décision judiciaire rapidement dans la mesure ou la mise sous sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire du locataire interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers et donc … du bailleur.
Alexandre VASQUEZ - Avocat au barreau d'Alès (30)